נכס שאינו רשום בטאבו בישראל: לרכוש בביטחון מלא
בישראל, לא כל הדירות רשומות בפנקס המקרקעין (הטאבו). חלק ניכר מהדירות, בעיקר בבניינים חדשים ועל קרקעות מדינה, רשום במקום אחר: ברשות מקרקעי ישראל או בספרי "חברה משכנת". עבור הרוכש דובר הצרפתית, הדבר משנה את הבדיקות שיש לבצע ואת אופן ההגנה על הרכישה בין החתימה לבין הרישום הסופי.
I. מדוע כל כך הרבה נכסים אינם (עדיין) רשומים בטאבו
ה טאבו (טאבו), או לשכת רישום המקרקעין, הוא הפנקס הציבורי שבו הבעלות על נכס מקבלת תוקף מחייב. כאשר דירה רשומה בו, הרוכש רושם עליה הערת אזהרה מיד עם החתימה, ולאחר מכן הופך לבעלים רשום. אולם שלוש מצבים נפוצים חורגים מתבנית זו:
קרקעות המדינה. מעל 90% משטח ישראל שייך למדינה, לקרן הקיימת לישראל או לרשות הפיתוח, ומנוהל על ידירשות מקרקעי ישראל (רשות מקרקעי ישראל, רמ"י). כאן לא רוכשים בעלות מלאה אלא חכירה ארוכת טווח מאוד, חכירה לדורות (חכירה לדורות).
בניינים חדשים שטרם נרשמו כבית משותף. כל עוד החלקה לא חולקה והבניין לא נרשם כ בית משותף (בית משותף), זכויות הרוכשים מוחזקות בפנקס פרטי על ידי חברה משכנת (חברה משכנת), בדרך כלל היזם או משרד עורכי הדין שלו.
קרקעות במושע (בבעלות משותפת בלתי מסוימת), שבהן כל אחד מחזיק בחלק יחסי ללא דירה מוגדרת בפנקס: המקרה הרגיש ביותר.
בשני המקרים הראשונים, הרכישה נפוצה ובטוחה, בתנאי שמשתמשים בכלים אחרים מאלה של הטאבו.
II. חכירת רמ"י: מה אתם רוכשים בפועל
על קרקע מדינה, "הבעלים" הוא למעשה חוכר לתקופה ארוכה מאוד, לרוב ל-49 שנה הניתנות לחידוש. חכירה זו רשומה לעיתים בטאבו, ובמקרה זה פועלים המנגנונים הרגילים של הפנקס; לעיתים היא קיימת רק בתיקי רמ"י. לפני החתימה, יש לבדוק מספר נקודות:
ה אישור זכויות (אישור זכויות) המונפק על ידי רמ"י, המציין את בעל החכירה, את משך הזמן הנותר, את המשכנתאות ואת ההגבלות האפשריות;
האם החכירה מהוונת (מהוונת), כלומר האם דמי החכירה שולמו מראש עבור כל התקופה: חכירה שאינה מהוונת עלולה לגרור דמי הסכמה (דמי הסכמה) על חשבון המוכר בעת ההעברה;
התאמת הבנייה לחוזה החכירה, שאם לא כן רמ"י עלולה לדרוש הסדרה לפני אישור המכירה;
זכאות הנכס לרפורמה המאפשרת, עבור דירות עירוניות רבות, להמיר את החכירה לבעלות מלאה.
העברת הזכויות חייבת לקבל את אישור רמ"י, לאחר הצגת אישורי מס ואישורים עירוניים: יש לשלב פרק זמן נוסף זה בלוח הזמנים לתשלומים.
III. החברה המשכנת: פנקס פרטי
כאשר רוכשים דירה חדשה שהבניין שלה טרם נרשם כבית משותף, למוכר אין שטר בעלות בטאבו אלא זכויות חוזיות, המתועדות בספרי החברה המשכנת. גם היא מנפיקה אישור זכויות (בעל הזכויות, משכנתאות, מכירות שנמסרה עליהן הודעה). יש לנקוט שלושה אמצעי זהירות:
לקבל אישור מתוארך ליום החתימה, ולאחר מכן עדכון לפני תשלום היתרה;
לבדוק את שלב ההתקדמות ברישום הבניין: חוק המכר (דירות) מחייב את היזם לרשום את הבית המשותף בתוך פרק זמן מסוים, ועיכוב ממושך מהווה תמרור אזהרה;
לוודא שהמשכנתא של היזם כלפי הבנק שלו הוסרה אכן על הדירה הנדונה (מה שמכונה מכתב החרגה, מכתב החרגה).
הסיכון העיקרי נובע מהאופי הפרטי של פנקס זה: אמינותו תלויה בקפדנות החברה, וכשל של היזם מסבך את הכול.
IV. הבטחת הרכישה ללא הערת אזהרה
ללא אפשרות לרשום הערת אזהרה בטאבו, עורך הדין של הרוכש בונה הגנה שקולה על ידי שילוב מספר כלים:
רישום משכון (משכון) על זכויות המוכר, לטובת הרוכש, אצל רשם המשכונות (רשם המשכונות) : פנקס זה, ולא הטאבו, הוא זה שהופך את העסקה לתקפה כלפי צדדים שלישיים;
ה הודעה על העסקה לחברה המשכנת או לרמ"י, אשר רושמת אותה בספריה ולאחר מכן מסרבת לרשום מכירה מתחרה;
ייפוי כוח בלתי חוזר (ייפוי כוח בלתי חוזר) מטעם המוכר המאפשר להשלים את ההעברה גם אם לא ניתן יהיה ליצור עמו קשר;
עבור מימון בנקאי, התחייבות לרישום משכנתא (התחייבות לרישום משכנתא) חתומה על ידי החברה המשכנת לטובת הבנק;
לוח תשלומים מדורג, כאשר היתרה נשארת בנאמנות עד לקבלת האישורים ואישור ההעברה.
V. נקודות לתשומת לב לרוכש המתגורר בצרפת
מחו"ל, תיקים אלה דורשים ארגון מיוחד. משכי הזמן לאישור מצד רמ"י והחברה המשכנת ארוכים ופחות צפויים מאלה של הטאבו: החוזה חייב לקבוע תאריכים ריאליים והשלכות ברורות במקרה של עיכוב. ייפוי הכוח הניתן לעורך הדין חייב לכסות במפורש את הפעולות מול רמ"י, החברה המשכנת ורשם המשכונות. לבסוף, הרישום הסופי בטאבו עשוי להתרחש שנים לאחר מכן, עם רישום הבית המשותף: יש לשמור על ייפויי הכוח והאישורים כדי ששלב זה לא ידרוש את נוכחות הרוכש.
סיכום – מדוע להיעזר בעורך דין ברכישת נכס שאינו רשום בטאבו?
דירה הרשומה אצל רמ"י או אצל חברה משכנת אינה נכס מדרגה שנייה, אלא נכס שמאובטח בדרך אחרת. עורך הדין מזהה את המשטר המדויק של הזכויות הנמכרות, קורא את אישורי הזכויות, צופה מראש את ההוצאות שרמ"י או החברה עלולות לדרוש, מקים את המשכון, ההודעות וייפויי הכוח המחליפים את הערת האזהרה, ומלווה את התיק עד לרישום הסופי בטאבו. במקום שבו פנקס המקרקעין עדיין אינו יכול להגן על הרוכש, הליווי המשפטי עושה את כל ההבדל.
