ירושלים מחזיקה מעמד: -0.2% בשנה, המרכז ב--2.7%
עבור דורות של משפחות יהודיות, מברוקלין ועד פריז, ממוסקבה ועד בואנוס איירס, ירושלים אינה עיר ככל העיר. היא גם, בשנת 2026, אחד השווקים הבודדים בישראל שכמעט אינו זז בזמן שיתר הארץ מתקן את עצמו. הנתונים האחרונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מראים פער ברור בין הבירה למרכז. הסכומים מומרים לפי שער של כ-3.11 ש"ח לדולר אחד.
יולי-אוגוסט: ירושלים ב--0.2%, המרכז ב--2.7%
טיימס אוף ישראל פרסם ב-30 באוקטובר את המדדים האחרונים של הלמ"ס, המכסים את יולי ואוגוסט 2026. ברמה הארצית, המחירים ירדו ב-1.8% בשנה וב-0.6% לעומת החודשיים הקודמים. הם ירדו ב-7 מתוך 12 החודשים האחרונים.
על פני שנה, הפיזור בין האזורים בולט: ירושלים -0.2%, הצפון -0.8%, חיפה -1.4%, הדרום -1.5%, תל אביב -1.9% ומחוז המרכז -2.7%. ירושלים היא אפוא האזור היציב ביותר בארץ על פני שנה, הרחק לפני המרכז, שבו מתרכזות הירידות החדות ביותר.
יציבות שאינה מסתירה תנודות
יציב אינו אומר חסר תנועה. המדדים הדו-חודשיים של הבירה התחלפו: -1.8% באפריל-מאי (הלמ"ס, פורסם בתחילת אוגוסט), ואז +1.8% במאי-יוני (פורסם בתחילת ספטמבר), ואז -0.3% ביולי-אוגוסט. על פני שנה, אותו מדד הראה +0.3% באפריל-מאי, +1.8% במאי-יוני ו--0.2% ביולי-אוגוסט. התנודות הדו-חודשיות נעות בין -1.8% ל-+1.8%, בעוד שתל אביב חוותה -2.3% באפריל-מאי והמרכז עמד על -4.1% בשנה במאי-יוני.
המחירים הממוצעים שפרסמה הלמ"ס למאי-יוני נותנים את ההיררכיה: כ-3.58 מיליון ש"ח בתל אביב (1.15 מיליון דולר), 2.91 מיליון ש"ח בירושלים (936,000 דולר), 2.73 מיליון ש"ח במרכז (878,000 דולר) ו-1.93 מיליון ש"ח בחיפה (621,000 דולר). ירושלים נמצאת כך בכ-19% מתחת לתל אביב במחיר הממוצע, חישוב שנעשה על בסיס שני נתונים אלה של הלמ"ס.
מכירות: יד שנייה מחזיקה מעמד, הדירות החדשות מתלבטות
לפי ניתוח של Buyitinisrael לנתוני הלמ"ס (יוני עד אוגוסט 2026), עיריית ירושלים רשמה כ-898 עסקאות יד שנייה בתקופה, עלייה של 3.8%: זהו נפח המכירות הגבוה ביותר של יד שנייה בארץ. לעומת זאת, מכירות הדירות החדשות בעיר ירדו לכ-400, כלומר 25.4% פחות מאשר באביב. במחוז ירושלים בכללותו, מכירות הדירות החדשות עלו ב-12.1% והגיעו ל-741.
ירושלים מושכת גם קונים מחו"ל. לפי Buyitinisrael, כ-60 דירות נרכשו בירושלים על ידי תושבי חוץ באוגוסט, כלומר כמחצית מרכישותיהם באותו חודש.
הפרדוקס של המלאי
ירושלים היא גם העיר עם המלאי הגדול ביותר של דירות חדשות שלא נמכרו, לפי הלמ"ס: כ-10,250 בסוף אוגוסט, לפני תל אביב-יפו (כ-9,820), בת ים (כ-4,990) וחיפה (3,970). ובכל זאת, נאצי פריז, המצוטט בטיימס אוף ישראל, טוען שכמעט כל מה שזמין בירושלים נמכר, בעוד שלדברי סוכנים, תל אביב והמרכז סובלות מעודפים. הכלכלן דני בן שחר קורא לזהירות: האופן שבו הלמ"ס סופרת דירות זמינות מוטל בספק, וחלק גדול מהמלאי מתייחס למכירות מוקדמות (פרה-סייל) הרחוקות עדיין ממסירה.
הקריאה המעשית: המספר 10,250 דירות אינו אומר 10,250 דירות מוכנות למגורים המחכות לרוכש. עבור קונה זר, השאלה הרלוונטית היא מתי הפרויקט יימסר, ולא רק כמה יחידות עדיין זמינות.
כמה עולה דירה בירושלים כיום?
נתוני רשות המסים שהובאו על ידי טיימס אוף ישראל מראים עסקאות אחרונות ב-5 מיליון ש"ח (כ-1.61 מיליון דולר), 3.05 מיליון ש"ח (כ-981,000 דולר) ו-2.3 מיליון ש"ח (כ-740,000 דולר), ללא פירוט על השטחים ברשימת אוגוסט. אלו אינם ממוצעים, אלא דוגמאות לעסקאות. בצד ההשכרה, מודעות של Madlan המצוטטות באותה כתבה מציגות 8,800 ש"ח לחודש (כ-2,830 דולר) עבור דירת 4 חדרים בטלפיות הצפונית ו-8,600 ש"ח (כ-2,765 דולר) עבור דירת 4.5 חדרים בקטמונים. גם אלו דוגמאות למודעות, לא מדד שכירות.
מה זה משנה עבור התפוצות
עבור קהילות מצפון אמריקה, אירופה, ברית המועצות לשעבר או אמריקה הלטינית, ירושלים ממלאת לעיתים קרובות שני תפקידים בו-זמנית: מקום מגורים ודירת פיד-אה-טר. לשני השימושים אין אותן מגבלות. דירת פיד-אה-טר המשמשת כמה שבועות בשנה דורשת שכונה שקל להשכיר ולנהל מרחוק; מגורי קבע דורשים בתי ספר, בתי כנסת ותחבורה בקרבת מקום. השוואת שכונות לפני השוואת מחירים היא אפוא שלב שאסור לדלג עליו.
היציבות של ירושלים אינה מבטיחה דבר להמשך, אך היא מראה דבר אחד: בשוק ארצי הנמצא בירידה של 1.8%, המיקום וסוג הנכס הם שעושים את ההבדל. השקל סביב 3.11 לדולר אחד מכביד על כוח הקנייה של הקונים האמריקאים. בנק ישראל השאיר את הריבית ללא שינוי על 3.25% ב-21 באוקטובר, לאחר מספר הורדות מאז ינואר, כאשר ההחלטה הבאה צפויה ב-23 בנובמבר. לקונה מהתפוצות כדאי אפוא להשוות מספר שכונות ולדרוש לוח זמנים מדויק למסירה. לסקירה מלאה של שלבי הרכישה, עיינו ב מדריך העל לנדל"ן בישראל.
מחפשים נכס בירושלים או במקום אחר בישראל? עיינו במודעות באתר Immobilier.co.il.
