Neuf contre ancien : le marché israélien se coupe en deux

Qu'on achète à Jérusalem, à Netanya ou à Tel Aviv, qu'on vive à New York, à Londres, à Moscou ou à São Paulo, une même question revient : le marché immobilier israélien est-il en train de se redresser ou de s'enfoncer ? Les données publiées entre juillet et octobre 2026 donnent une réponse nuancée : il fait les deux à la fois. Le neuf et l'ancien suivent désormais des trajectoires différentes, et comprendre cet écart change la façon de négocier un achat.

Le printemps : un neuf en hausse, un ancien en net recul

Selon le Bureau central des statistiques (CBS), relayé par JFeed et TheMarker, 21 390 logements ont été vendus entre mars et mai 2026, soit 10,6 % de moins que le trimestre précédent et 5,7 % de moins qu'un an plus tôt. Mais cette moyenne cache deux marchés opposés. Les ventes de logements neufs ont atteint 8 910 unités, en hausse de 8,2 % sur un an, tandis que les reventes ont chuté à 12 480 logements, soit 17,2 % de moins que le trimestre précédent. Environ 29 % des logements neufs vendus sur cette période relevaient de programmes de logement aidé.

Dans le même temps, le stock de logements neufs invendus atteignait 84 130 unités, soit 28,9 mois de ventes au rythme actuel. Jérusalem en comptait 10 368 et Tel Aviv-Jaffa 9 811. Autrement dit : des promoteurs qui doivent écouler leurs stocks, et des vendeurs de logements anciens qui peinent à trouver preneur.

Un été en dents de scie

Les mois suivants ont été heurtés. En mai, 8 246 logements ont été vendus (+23 % sur un an), dont 3 613 neufs (+51 %) et 4 633 anciens (+7 %). En juin, le volume a grimpé à 8 757 transactions (+50 % sur un an), avec 3 593 logements neufs (+84 %) et 5 164 anciens (+33 %), tandis que les achats par des investisseurs atteignaient 1 392 unités (+64 %). Puis juillet a fait retomber l'enthousiasme : 7 692 logements vendus, soit 12 % de moins qu'en juin et 4 % de moins qu'en juillet 2025.

Le détail de juillet confirme la scission : 2 968 logements neufs (+9 % sur un an) contre 4 724 anciens (-11 % sur un an). Les achats des investisseurs ont reculé à 1 146 unités, soit 18 % de moins qu'en juin et 4 % de moins qu'un an plus tôt.

L'État, premier soutien du neuf

Un chiffre explique en grande partie la résistance du neuf : selon le Times of Israel, les programmes de logement aidé ont représenté 41 % des transactions de logements neufs en juillet, contre 38 % auparavant (une mesure mensuelle, non directement comparable au chiffre trimestriel de 29 % cité plus haut). Le marché du neuf est donc de plus en plus tiré par des acheteurs éligibles à des dispositifs publics, alors que celui de l'ancien dépend davantage de la demande libre, plus sensible au coût du crédit et au climat sécuritaire.

Un acheteur de la diaspora doit vérifier, projet par projet, la part des logements concernée et les conditions d'accès à ces programmes, qui reposent sur des critères d'éligibilité fixés par l'État.

Que disent les prix ?

Côté prix, le CBS a relevé une baisse de 1 % en avril-mai 2026, la plus forte en huit ans selon le Times of Israel, puis une stabilisation : +0,1 % en mai-juin et +0,2 % en juin-juillet, pour un recul annuel de 1,2 %. Les écarts régionaux sont marqués : sur un an, Jérusalem progresse de 1,1 % et le district Nord de 1,0 %, tandis que le district Centre recule de 3,2 %. Au taux du 2 octobre 2026 (3,07 shekels pour un dollar), un appartement à 3 millions de shekels s'affiche autour de 977 000 dollars.

Deux autres signaux méritent l'attention. D'une part, le Times of Israel relève que près de 90 % de la capacité de main-d'œuvre du bâtiment perdue depuis le 7 octobre 2023 a été récupérée, ce qui devrait soutenir le rythme des chantiers. D'autre part, les loyers ont augmenté de 4,4 % sur un an (données de mai, Times of Israel) : une donnée utile pour tout investisseur de la diaspora qui envisage un achat destiné à la location.

Ce que cela change pour un acheteur étranger

Pour l'acheteur non-résident, cette scission est une opportunité plus qu'un risque, à condition d'en tirer les bonnes leçons. Sur le neuf, le Jerusalem Post décrivait en juin des promoteurs plus flexibles et des échéanciers allongés, avec des acheteurs versant 15 à 20 % de fonds propres et ne réglant le solde qu'à la livraison, parfois des années plus tard. Face à un stock de plus de 84 000 logements invendus, la marge de négociation existe, surtout dans les villes qui en comptent le plus.

Sur l'ancien, la faiblesse des reventes peut ouvrir des opportunités de prix, mais elle exige de la prudence : un bien ancien nécessite une vérification juridique et technique plus poussée. Notre guide ultime de l'immobilier en Israël détaille les contrôles essentiels, de l'inscription du bien aux garanties applicables.

Un marché à lire de près

Le message des statistiques de l'été 2026 est clair : il n'existe plus un seul marché immobilier israélien, mais au moins deux, et le gagnant de la négociation dépend de ce que l'on achète. Pour les communautés de la diaspora, cela signifie arbitrer entre la visibilité d'un neuf payable par échéancier et la décote potentielle d'un bien ancien.

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