Зихрон Дварим в Израиле: этот документ уже вас обязывает

При сделке между частными лицами в Израиле, как правило, не существует ни регламентированного предварительного договора купли-продажи, ни срока на отказ от сделки, ни законного условия о получении кредита. Тем не менее покупателям и продавцам часто предлагают «зафиксировать сделку», подписав Зихрон Дварим (זיכרון דברים), меморандум на одну страницу, составленный без участия адвоката. Этот, казалось бы, безобидный документ может иметь силу окончательного договора купли-продажи с немедленными гражданскими и налоговыми последствиями. Вот что нужно знать, прежде чем его подписывать.

I. Неформальный документ с весьма реальными последствиями

Зихрон Дварим (זיכרון דברים), буквально «память о сказанном», — это краткий документ, в котором стороны фиксируют согласованные пункты: объект, цену, иногда график платежей и обязательство подписать подробный договор позднее. Его часто предлагает агент по недвижимости или спешащий продавец, иногда вместе с гарантийным чеком.

Ловушка заключается в правиле израильского земельного законодательства: любое обязательство совершить сделку с недвижимостью должно быть зафиксировано письменно, и именно таким письменным документом может служить меморандум. Как бы он ни назывался — «меморандум», «соглашение о намерениях» или «письмо о намерениях» — судья рассматривает его содержание и поведение сторон, а не название.

II. Когда меморандум становится договором: два критерия

Верховный суд Израиля ещё в конце 1970-х годов установил систему анализа, которую применяет и по сей день. Меморандум представляет собой договор купли-продажи, когда соблюдены три условия: письменная форма, требуемая земельным законодательством, намерение принять на себя обязательство и достаточная определённость.

1. Намерение принять на себя обязательство

Судьи ищут наличие Гмирут Даат (גמירות דעת), то есть твёрдого намерения связать себя обязательством. Оно оценивается объективно: исходя из того, что разумный человек понял бы из текста, обстоятельств и поведения сторон до, во время и после подписания. Подпись — весомое, но не обязательное доказательство: в деле Буткоски тост считался одним из элементов наряду с переданной запиской. Суды особо изучают Нусхат ха-Кешер (נוסחת הקשר), положение, связывающее меморандум с будущим договором: если документ действует «при условии» подписания подробного договора, он, как правило, является лишь этапом переговоров; если же он действует «до» подписания такого договора, он вступает в силу немедленно. Однако сами по себе эти формулировки не являются решающими.

2. Достаточная определённость

Меморандум также должен пройти проверку Мессуюмут (מסוימות) : в нём должны быть указаны существенные элементы сделки, начиная со сторон, идентификации объекта и цены. Это требование со временем смягчилось. Второстепенные пробелы могут быть восполнены обычаями (ст. 26 Закона о договорах) и диспозитивными нормами Закона о купле-продаже. Однако сохраняющееся разногласие по существенному вопросу, например по условиям оплаты или распределению налогов, препятствует заключению договора.

Эти два критерия взаимно усиливают друг друга: чем точнее документ, тем более явно он свидетельствует о намерении связать себя обязательством. Это подтверждают недавние решения: один меморандум был принудительно исполнен против передумавшего продавца, тогда как другой, оставлявший условия оплаты открытыми, был признан необязывающим (дело Эдани против Давида, 2010).

III. Последствия обязывающего меморандума

Когда меморандум имеет силу договора, сторона, отказывающаяся от сделки, совершает нарушение обязательства. Израильское законодательство устанавливает принудительное исполнение,Ахифа (אכיפה), в качестве основного средства защиты: суд может обязать совершить продажу на условиях меморандума, и его решение может быть зарегистрировано в земельном реестре, Табу (טאבו). Если документ предусматривает фиксированную компенсацию, Пицуим Мускамим (פיצויים מוסכמים), она подлежит выплате без доказательства ущерба, при условии права судьи снизить её, если она непропорциональна.

Покупатель, имеющий меморандум, может также потребовать внесения предупредительной отметки в Табу, что на практике блокирует любую перепродажу. Продавец, который тем временем заключил сделку с другим покупателем, рискует столкнуться с конфликтом противоречащих сделок, регулируемым земельным законодательством: второй покупатель побеждает только если он действует добросовестно, возмездно и зарегистрирован, оставаясь при этом добросовестным.

IV. Налоговый аспект: тридцать дней на декларирование

Закон о налогообложении недвижимости определяет понятие «продажа» очень широко: оно охватывает предоставление права на получение права на недвижимость, то есть обязательство продать. Таким образом, обязывающий меморандум представляет собой продажу в налоговом смысле, и «день продажи» — это день, когда договор становится обязательным, как правило, день его подписания, а не день подписания подробного договора. Продавец и покупатель располагают тридцатью днями для подачи декларации в налоговую администрацию, соответственно по налогу Мас Шевах (מס שבח) и налогу Мас Рехиша (מס רכישה).

Если впоследствии сделка не состоится, закон предусматривает возврат уплаченного налога при доказанном расторжении продажи, но это нужно доказать, процедура занимает время, а задержка с декларированием влечёт штрафы. Суды, кроме того, усматривали в отсутствии налоговой декларации признак того, что стороны не считали себя связанными обязательством: однако последующее поведение, включая налоговые действия, является лишь одним из признаков.

V. Как защитить себя

• Не подписывайте ничего до заключения договора : устное согласие по цене, проверки, проведённые вашим адвокатом, а затем договор купли-продажи. От чека «на блокировку» или аванса, уплаченного до заключения договора, следует отказаться.

• Если письменный документ неизбежен, он должен недвусмысленно указывать, что он не обязывает стороны, что продажа зависит от подписания подробного договора после проверки прав, и что никакой платёж не производится до этого момента.

• Если вы уже подписали документ, незамедлительно обратитесь к адвокату: он оценит, связывает ли вас этот документ, при необходимости организует подачу декларации в тридцатидневный срок и проведёт переговоры либо о завершении сделки, либо о письменном расторжении, защищающем ваши интересы.

• Забудьте о французских привычках : в Израиле по умолчанию не существует ни срока на отказ покупателя, ни отлагательного условия о получении кредита. Что подписано, то подписано.

Заключение — Почему стоит воспользоваться помощью адвоката при покупке недвижимости?

Меморандум — типичный пример документа, который кажется безобидным, но при этом может обязывать на сотни тысяч шекелей. Специализированный адвокат проверяет права продавца, записи в Табу, разрешения на строительство и налоговую ситуацию до того, как вы возьмёте на себя обязательства, а затем составляет договор, защищающий ваши платежи. Для покупателя, проживающего во Франции, такое сопровождение позволяет избежать ситуации, когда слишком поздно выясняется, что наспех подписанная страница имела силу договора.