Imóvel não registado no Tabu em Israel: comprar com segurança

Em Israel, nem todos os apartamentos constam do registo predial. Uma parte importante das habitações, sobretudo nos edifícios recentes e em terrenos do Estado, está registada noutro lugar: junto da Administração Fundiária ou nos livros de uma "sociedade habitacional". Para o comprador francófono, isto altera as verificações a fazer e a forma de se proteger entre a assinatura e o registo definitivo.

I. Por que razão tantos imóveis não estão (ainda) registados no Tabu

O Tabu (טאבו), ou serviço de registo predial, é o registo público onde a propriedade de um bem faz fé. Quando um apartamento está aí registado, o comprador faz inscrever uma nota de aviso logo após a assinatura, tornando-se depois proprietário registado. Mas três situações comuns escapam a este esquema:

• Os terrenos do Estado. Mais de 90% do território israelita pertence ao Estado, ao Fundo Nacional Judaico ou à Autoridade de Desenvolvimento, sendo gerido pelaAdministração Fundiária (רשות מקרקעי ישראל, Rami). Não se compra aí a plena propriedade, mas sim um arrendamento de muito longa duração, a hakhira le-dorot (חכירה לדורות).

• Os edifícios novos ainda não registados em regime de propriedade horizontal. Enquanto o lote não tiver sido dividido e o edifício não tiver sido registado como bayit meshoutaf (בית משותף), os direitos dos compradores são mantidos num registo privado por uma hevra meshakenet (חברה משכנת), geralmente o promotor ou o seu escritório de advogados.

• Os terrenos em compropriedade indivisa, em que cada um detém uma quota-parte sem apartamento atribuído no registo: o caso mais delicado.

Nos dois primeiros casos, a compra é comum e segura, desde que se utilizem outras ferramentas que não as do Tabu.

II. O arrendamento Rami: o que realmente compra

Num terreno do Estado, o "proprietário" é na realidade um arrendatário de muito longo prazo, geralmente por 49 anos renováveis. Este arrendamento está por vezes registado no Tabu, caso em que os mecanismos habituais do registo funcionam; outras vezes existe apenas nos processos da Rami. Antes de assinar, vários pontos devem ser verificados:

• o certificado de direitos (אישור זכויות) emitido pela Rami, que indica o titular do arrendamento, o seu prazo remanescente, as hipotecas e eventuais restrições;

• se o arrendamento está capitalizado (מהוונת), ou seja, se a taxa foi paga antecipadamente para toda a duração: um arrendamento não capitalizado pode implicar taxas de consentimento (דמי הסכמה) a cargo do vendedor no momento da transferência;

• a conformidade das construções com o arrendamento, sem a qual a Rami pode exigir uma regularização antes de aprovar a venda;

• a elegibilidade do imóvel para a reforma que permite, para muitas habitações urbanas, converter o arrendamento em plena propriedade.

A transferência dos direitos deve ser aprovada pela Rami, após a apresentação das certidões fiscais e municipais: este prazo adicional deve ser integrado no calendário de pagamento.

III. A hevra meshakenet: um registo privado

Quando compra um apartamento recente cujo edifício ainda não está registado em propriedade horizontal, o vendedor não possui um título no Tabu, mas sim direitos contratuais, registados nos livros da hevra meshakenet. Esta emite também um certificado de direitos (titular, hipotecas, vendas notificadas). Três precauções são essenciais:

• obter um certificado datado do dia da assinatura e, depois, uma atualização antes do pagamento do saldo;

• verificar o estado de avanço do registo do edifício: a lei sobre a venda de apartamentos obriga o promotor a fazer registar a propriedade horizontal num determinado prazo, e um atraso prolongado é um sinal de alerta;

• assegurar-se de que a hipoteca do promotor perante o seu banco foi efetivamente levantada sobre o apartamento em questão (a famosa carta de exclusão, מכתב החרגה).

O principal risco reside no caráter privado deste registo: a sua fiabilidade depende do rigor da sociedade, e uma falência do promotor complica tudo.

IV. Garantir a segurança da compra sem nota de aviso

Sem possibilidade de nota de aviso no Tabu, o advogado do comprador reconstitui uma proteção equivalente combinando vários instrumentos:

• o registo de um penhor (משכון) sobre os direitos do vendedor, a favor do comprador, junto do Registo de Penhores (רשם המשכונות) : é este registo, e não o Tabu, que torna a transação oponível a terceiros;

• a notificação da transação à hevra meshakenet ou à Rami, que a regista nos seus livros e recusa depois registar uma venda concorrente;

• uma procuração irrevogável (ייפוי כוח בלתי חוזר) do vendedor que permite concluir a transferência mesmo que este se torne incontactável;

• para um financiamento bancário, um compromisso de registo de hipoteca (התחייבות לרישום משכנתא) assinado pela sociedade habitacional a favor do banco;

• um calendário de pagamento por etapas, ficando o saldo em fidúcia até à obtenção das certidões e da aprovação da transferência.

V. Pontos de atenção para um comprador residente em França

A partir do estrangeiro, estes processos exigem uma organização especial. Os prazos de aprovação da Rami e da sociedade habitacional são mais longos e menos previsíveis do que os do Tabu: o contrato deve prever datas realistas e consequências claras em caso de atraso. A procuração dada ao advogado deve cobrir expressamente as diligências junto da Rami, da hevra meshakenet e do Registo de Penhores. Por fim, o registo definitivo no Tabu poderá ocorrer apenas anos mais tarde, aquando do registo da propriedade horizontal: procurações e certidões devem ser conservadas para que esta etapa não exija a presença do comprador.

Conclusão – Por que se fazer acompanhar por um advogado na compra de um imóvel não registado no Tabu?

Um apartamento registado junto da Rami ou de uma sociedade habitacional não é um bem de segunda categoria, mas sim um bem que se protege de outra forma. O advogado identifica o regime exato dos direitos vendidos, analisa os certificados de direitos, antecipa as taxas que a Rami ou a sociedade poderão exigir, estabelece o penhor, as notificações e as procurações que substituem a nota de aviso, e acompanha o processo até ao registo final no Tabu. Onde o registo predial ainda não pode proteger o comprador, o acompanhamento jurídico faz toda a diferença.