Bene non registrato al Tabou in Israele: acquistare in tutta sicurezza
In Israele, non tutti gli appartamenti figurano nel registro fondiario. Una parte significativa degli alloggi, soprattutto negli edifici recenti e sui terreni statali, è registrata altrove: presso l'Amministrazione fondiaria o nei libri di una « società immobiliare ». Per l'acquirente francofono, questo cambia le verifiche da effettuare e il modo di tutelarsi tra la firma e l'iscrizione definitiva.
I. Perché tanti beni non sono (ancora) registrati al Tabou
Il Tabou (טאבו), ossia l'ufficio del catasto, è il registro pubblico in cui la proprietà di un bene fa fede. Quando un appartamento vi è iscritto, l'acquirente vi appone una nota di avvertimento fin dalla firma, per poi diventarne il proprietario registrato. Ma tre situazioni comuni sfuggono a questo schema:
I terreni statali. Oltre il 90% del territorio israeliano appartiene allo Stato, al Fondo nazionale ebraico o all'Autorità per lo sviluppo, ed è gestito dall'Amministrazione fondiaria (רשות מקרקעי ישראל, Rami). Non se ne acquista la piena proprietà, ma un affitto a lunghissimo termine, la hakhira le-dorot (חכירה לדורות).
Gli edifici nuovi non ancora registrati in condominio. Finché la particella non è stata frazionata e l'edificio non è stato registrato come bayit meshoutaf (בית משותף), i diritti degli acquirenti sono tenuti in un registro privato da una hevra meshakenet (חברה משכנת), generalmente il promotore immobiliare o il suo studio legale.
I terreni in comunione indivisa, dove ciascuno detiene una quota senza un appartamento assegnato nel registro: il caso più delicato.
Nei primi due casi, l'acquisto è comune e sicuro, a condizione di utilizzare strumenti diversi da quelli del Tabou.
II. L'affitto Rami: ciò che acquistate realmente
Su un terreno statale, il « proprietario » è in realtà un locatario a lunghissimo termine, di solito per 49 anni rinnovabili. Questo affitto è talvolta registrato al Tabou, nel qual caso i meccanismi abituali del registro funzionano; talvolta esiste solo negli archivi di Rami. Prima di firmare, occorre verificare diversi punti:
il certificato di diritti (אישור זכויות) rilasciato da Rami, che indica il titolare del contratto, la durata residua, le ipoteche ed eventuali restrizioni;
se il contratto è capitalizzato (מהוונת), cioè se il canone è stato pagato anticipatamente per tutta la durata: un contratto non capitalizzato può comportare spese di consenso (דמי הסכמה) a carico del venditore al momento del trasferimento;
la conformità delle costruzioni al contratto, in mancanza della quale Rami può richiedere una regolarizzazione prima di approvare la vendita;
l'idoneità del bene alla riforma che consente, per numerosi alloggi urbani, di convertire l'affitto in piena proprietà.
Il trasferimento dei diritti deve essere approvato da Rami, previa presentazione delle attestazioni fiscali e comunali: questo tempo supplementare va integrato nel calendario di pagamento.
III. La hevra meshakenet: un registro privato
Quando acquistate un appartamento recente il cui edificio non è ancora registrato in condominio, il venditore non possiede un titolo al Tabou ma diritti contrattuali, riportati nei libri della hevra meshakenet. Anche questa rilascia un certificato di diritti (titolare, ipoteche, vendite notificate). Si impongono tre precauzioni:
ottenere un certificato datato il giorno della firma, poi un aggiornamento prima del pagamento del saldo;
verificare lo stato di avanzamento della registrazione dell'edificio: la legge sulla vendita di appartamenti impone al promotore di far registrare il condominio entro un certo termine, e un ritardo prolungato è un segnale d'allarme;
assicurarsi che l'ipoteca del promotore verso la sua banca sia stata effettivamente cancellata sull'appartamento in questione (la famosa lettera di esclusione, מכתב החרגה).
Il rischio principale risiede nella natura privata di questo registro: la sua affidabilità dipende dal rigore della società, e un'eventuale insolvenza del promotore complica tutto.
IV. Mettere in sicurezza l'acquisto senza nota di avvertimento
Senza la possibilità di una nota di avvertimento al Tabou, l'avvocato dell'acquirente ricostruisce una protezione equivalente combinando più strumenti:
l'iscrizione di un pegno (משכון) sui diritti del venditore, a favore dell'acquirente, presso il Registro dei pegni (רשם המשכונות) : è questo registro, e non il Tabou, a rendere la transazione opponibile ai terzi;
la notifica della transazione alla hevra meshakenet o a Rami, che la registra nei propri libri e rifiuta successivamente di registrare una vendita concorrente;
una procura irrevocabile (ייפוי כוח בלתי חוזר) del venditore che permette di completare il trasferimento anche se questi diventa irreperibile;
per un finanziamento bancario, un impegno di iscrizione di ipoteca (התחייבות לרישום משכנתא) firmato dalla società immobiliare a favore della banca;
un calendario di pagamento a tappe, con il saldo rimanente in fiducia fino all'ottenimento delle attestazioni e dell'approvazione del trasferimento.
V. Punti di attenzione per un acquirente residente in Francia
Dall'estero, queste pratiche richiedono un'organizzazione particolare. I tempi di approvazione di Rami e della società immobiliare sono più lunghi e meno prevedibili di quelli del Tabou: il contratto deve prevedere date realistiche e conseguenze chiare in caso di ritardo. La procura conferita all'avvocato deve coprire espressamente le pratiche presso Rami, la hevra meshakenet e il Registro dei pegni. Infine, l'iscrizione definitiva al Tabou potrà avvenire anche anni dopo, al momento della registrazione del condominio: procure e attestazioni devono essere conservate affinché questa fase non richieda la presenza dell'acquirente.
Conclusione – Perché farsi accompagnare da un avvocato nell'acquisto di un bene non registrato al Tabou?
Un appartamento registrato presso Rami o presso una società immobiliare non è un bene di seconda categoria, ma un bene che si mette in sicurezza in modo diverso. L'avvocato individua il regime esatto dei diritti venduti, legge i certificati di diritti, anticipa le spese che Rami o la società potranno richiedere, predispone il pegno, le notifiche e le procure che sostituiscono la nota di avvertimento, e segue la pratica fino all'iscrizione finale al Tabou. Laddove il registro fondiario non può ancora proteggere l'acquirente, l'assistenza legale fa tutta la differenza.
