Terrains : le robinet se ferme alors que 85 000 logements attendent

Pour un Juif de diaspora qui rêve d'un appartement en Israël, un chiffre rassure : plus de 85 000 logements neufs attendent des acheteurs. Un autre inquiète les spécialistes : l'État vend de moins en moins de terrains pour en construire de nouveaux. Les deux faits coexistent, et c'est leur décalage dans le temps qui compte pour qui achète aujourd'hui.

35 143 logements en neuf mois, contre 91 993 en 2025

L'Autorité foncière d'Israël (ILA) mesure l'offre de terrains publics par le nombre de logements couverts par ses appels d'offres. Les chiffres publiés fin septembre 2026 montrent une chute nette : plus de 107 000 logements en 2022, 93 456 en 2023, 113 197 en 2024, 91 993 en 2025, puis seulement 35 143 de janvier à septembre 2026. Ce total représente moins de la moitié de celui de toute l'année dernière, et se situe même sous le niveau de 2020 (50 622).

Un autre indicateur va dans le même sens : les résultats d'appels d'offres ont été publiés pour 99 terrains au premier semestre 2026, contre 268 un an plus tôt et 743 au premier semestre 2022, selon Yesodot Group cité par Buy It In Israel.

Pourquoi les promoteurs n'achètent plus

Les causes citées sont connues : un stock invendu élevé qui réduit le besoin de nouveaux terrains, des coûts de financement qui rendent les promoteurs prudents, l'incertitude militaire et politique, des changements de direction à l'ILA, et des municipalités qui doivent financer routes et écoles avant d'ouvrir de nouveaux quartiers. Autrement dit, la contraction n'est pas un choix de l'État seul : c'est aussi la réponse d'un secteur qui a du mal à écouler ce qu'il a déjà construit.

Le paradoxe : un record de chantiers

Paradoxalement, jamais autant de logements n'ont été en cours de construction : 217 200 fin juin 2026, un record, en hausse de 8 % sur un an, selon International Investment. Environ 38 000 logements ont été mis en chantier au premier semestre, et des permis ont été délivrés pour 37 000 autres. Mais les achèvements ont reculé de 9,7 % au deuxième trimestre par rapport au premier, et le stock invendu atteignait 85 682 logements neufs fin août (Bureau central des statistiques, via Buy It In Israel), soit près de 27 mois de ventes.

Même tendance côté rénovation urbaine : les permis de rénovation ont baissé d'environ 20 % en 2025 par rapport à 2024, d'après l'Autorité gouvernementale de la rénovation urbaine, alors même que les approbations de plans atteignaient des niveaux records.

Une demande qui reste faible

Côté demande, août 2026 a compté 7 532 appartements vendus (-1 % sur un an, -2 % sur un mois), selon les données du ministère des Finances rapportées par le Times of Israel. Les logements neufs, subventionnés compris, ont progressé de 6 % sur un an à 3 362 ventes, tandis que l'ancien a reculé de 7 % à 4 170. Les achats d'investisseurs ont atteint 1 077 (-2 % sur un an). Le tableau est celui d'un marché qui attend : peu de ventes, beaucoup de stock, et des terrains qui se raréfient.

Le calendrier : l'effet se verra dans trois à quatre ans

La construction dure en moyenne 32 mois et l'obtention d'un permis environ trois ans, rappelait le Jerusalem Post en janvier 2026. Un terrain non vendu aujourd'hui ne produira donc pas de logements avant plusieurs années. Pour la suite de 2026, le calendrier de l'ILA prévoit 422 procédures, mais seules 70 sont ouvertes, pour 9 187 logements. En décembre 2025, 61 appels d'offres couvrant près de 30 000 logements avaient été finalisés. L'ILA attend davantage de terrains en 2027.

Et les prix aujourd'hui ?

À court terme, le marché reste orienté à la baisse. Les prix ont reculé de 0,6 % en juillet-août 2026 par rapport aux deux mois précédents et de 1,8 % sur un an (Bureau central des statistiques, via le Times of Israel). Selon Globes, la baisse depuis le pic du début 2025 atteint environ 3,3 %, soit près de 80 000 NIS (environ 25 700 USD) sur un appartement moyen. La Banque d'Israël a maintenu son taux à 3,25 % ; le shekel s'échange autour de 3,11 NIS pour 1 USD.

Le site International Investment, qui publie ces chiffres, précise que le ralentissement n'a pas encore provoqué de pénurie, mais qu'il pourrait peser sur le marché à plus long terme. Une hausse des prix serait une conséquence possible, pas une certitude : le stock actuel peut absorber la demande pendant un moment.

Ce que disent les chiffres du chantier

Le Jerusalem Post notait en janvier 2026 qu'environ 81 000 logements avaient été mis en chantier entre octobre 2024 et septembre 2025, soit 31,5 % de plus que l'année précédente. La machine a donc tourné à plein régime en 2025 ; c'est l'alimentation en terrains, en amont, qui ralentit aujourd'hui. Pour la diaspora, cela signifie que les livraisons des deux prochaines années sont déjà largement engagées, alors que celles de 2029 et au-delà dépendront des appels d'offres d'aujourd'hui.

Ce que cela change pour un acheteur de la diaspora

Acheter dans un marché où l'offre immédiate est abondante et où l'offre future se resserre ouvre une fenêtre de négociation : les conditions de paiement, les remises et la sélection de projets sont aujourd'hui favorables aux acheteurs. Mais l'horizon compte. Un achat sur plan livré dans trois ans arrivera sur un marché où l'offre pourrait être plus rare ; un achat dans l'ancien se joue sur le marché actuel. Pour comparer les options, consultez notre guide ultime de l'immobilier en Israël.

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