Israel: a relação de força passou para o lado do comprador

Durante vinte anos, comprar um apartamento em Israel a partir do estrangeiro significou sempre a mesma coisa, quer se partisse de Nova Iorque, Paris, Moscovo ou Buenos Aires: correr atrás de um mercado que subia mais depressa do que nós. Visitava-se, hesitava-se, ligava-se de novo — e o imóvel já tinha sido vendido. No verão de 2026, este mecanismo gripou. Os números publicados nas últimas semanas pelo Gabinete Central de Estatística (CBS) e pelos próprios promotores contam uma história que a diáspora já não ouvia há muito tempo: agora é o vendedor que corre.

Onze apartamentos em cinquenta e cinco dias

O sinal mais brutal vem dos balanços trimestrais dos promotores cotados na Bolsa de Tel Aviv. A Tidhar, uma das maiores construtoras do país, vendeu 279 habitações no segundo trimestre de 2026. Nos primeiros 55 dias do terceiro trimestre, vendeu onze. A YH Dimri, outro peso pesado, passou de 237 habitações no segundo trimestre para 89 nos primeiros 48 dias do terceiro.

Uma desaceleração no verão é normal em Israel. Mas um fator vinte e cinco entre dois trimestres consecutivos não é sazonalidade: é um mercado que deixa de respirar, precisamente no momento em que os promotores mais precisam de vender.

Mais de 84.000 apartamentos novos à procura de comprador

Por trás desta travagem, há um número que estrutura todo o mercado imobiliário israelita de 2026: o stock de apartamentos novos por vender detido pelos promotores ultrapassa as 84.000 unidades segundo os dados do CBS do final da primavera — um recorde histórico. Ao ritmo de escoamento atual, seriam necessários quase dois anos e meio para absorver este stock.

Este stock não está distribuído ao acaso. O distrito de Tel Aviv concentra sozinho cerca de 25.800 habitações, ou seja, quase 30% do total nacional. Jerusalém, líder na classificação das cidades, ultrapassa as 10.000 unidades por vender. E a progressão num ano é espetacular em cidades bem conhecidas da diáspora: segundo os dados do gabinete do economista-chefe do Ministério das Finanças, o stock por vender aumentou 126,6% em Herzliya, 83% em Haifa, 43,6% em Rishon LeZion e 40% em Jerusalém.

Para um comprador instalado em Londres, Berlim ou São Paulo, este dado conta mais do que qualquer índice de preços: um stock de dois anos e meio significa um promotor a pagar juros bancários todos os meses sobre apartamentos vazios. É exatamente isto que cria margem de negociação.

Preços em queda — devagar, mas de forma real

O índice oficial de preços de habitação do CBS confirma a inversão de tendência. No período de abril-maio de 2026, os preços recuaram 1% em relação ao bimestre anterior: a maior queda registada em oito anos. Em doze meses acumulados, o recuo atinge cerca de 2%, e os preços baixaram em nove dos últimos doze meses.

O movimento acelera: o levantamento anterior mostrava um recuo anual de cerca de 1,3%, este de cerca de 2%. Não se trata, no entanto, de um colapso. O mercado israelita não está a desmoronar-se: está a esvaziar-se lentamente, após uma década de subida quase ininterrupta. Mas para quem compra em moeda estrangeira, a diferença entre um mercado que sobe 6% ao ano e um mercado que recua 2% muda completamente o cálculo do momento certo.

O que os promotores estão dispostos a fazer hoje

A melhor prova da reviravolta são os métodos de venda. A 9 de agosto de 2026, o promotor Prashkovsky lançou um leilão digital de 72 horas com preços mínimos fixados 10% abaixo dos preços de tabela — um apartamento de três divisões do projeto HaGada, na rua Bnei Dan em Tel Aviv, foi proposto por 5,2 milhões de shekels, ou seja, cerca de 1,75 milhões de dólares (à taxa de final de agosto de 2026, cerca de 2,98 shekels por dólar). Vender em leilão apartamentos novos no norte de Tel Aviv teria sido impensável há três anos.

Outros promotores foram ao ponto do sorteio: um operador de Tel Aviv pôs em jogo um apartamento para os seus compradores, com uma probabilidade inicial de uma em cinquenta — probabilidade depois aumentada para uma em cinco por falta de vendas suficientes. Estes são métodos de liquidação, não de comercialização.

O reverso da medalha merece atenção. Os esquemas do tipo "pague na entrega", muito utilizados desde 2023, produzem hoje os seus efeitos: o número de cancelamentos de vendas atingiu 1.821 registados em agosto de 2026, um aumento de 41%. No sul do país, onde os cancelamentos são mais numerosos, cerca de dois terços dos casos explicam-se por dificuldades de financiamento do comprador no momento de pagar o saldo. As indemnizações por cancelamento rondam, em média, os 20.000 shekels (cerca de 6.700 dólares), mas podem chegar a quase 500.000 shekels em Tel Aviv (cerca de 168.000 dólares). Um desconto anunciado não vale nada se o esquema de pagamento vos colocar em dificuldade três anos depois.

O que isto muda, concretamente, para um comprador da diáspora

Três elementos combinam-se neste outono de 2026. O primeiro: o Banco de Israel baixou a sua taxa diretora para 3,5% a 6 de julho de 2026, a sua terceira descida do ano, o que faz recuar a taxa prime bancária para 5%. O crédito israelita volta a ser respirável para quem pede emprestado localmente.

O segundo: o shekel está forte. À volta de 2,98 shekels por dólar no final de agosto de 2026, valorizou-se quase 19% face ao dólar desde o início de 2025. Para um comprador americano, canadiano ou latino-americano, esta força anula parte da queda dos preços em shekels. Para um comprador que já detém shekels, ou cujos rendimentos são em Israel, não muda nada.

O terceiro: o stock. É a única alavanca verdadeiramente nova. Onde o promotor carrega várias centenas de unidades por vender, a discussão já não incide apenas sobre o preço de tabela, mas sobre tudo o que o rodeia — o andar, a exposição, o estacionamento, a cozinha equipada, o calendário de pagamentos, a indexação ao custo da construção. São estas as linhas que se movem em 2026, e muitas vezes pesam mais do que um desconto de 3%.

Para todo o percurso de compra a partir do estrangeiro — estatuto fiscal, financiamento, etapas jurídicas — o nosso guia definitivo do imobiliário em Israel retoma cada etapa em detalhe.

Uma janela, não uma garantia

É preciso evitar dois erros simétricos. O primeiro consiste em acreditar que o mercado israelita vai colapsar: a sua demografia e a imigração continuam a absorver a oferta a médio prazo. O segundo consiste em ignorar o que está a acontecer: uma combinação de stock recorde, descida das taxas e preços em queda não surge todos os anos.

A postura certa, para um comprador de Nova Iorque, Marselha, Milão ou Buenos Aires, não é nem a euforia nem a espera passiva. É chegar preparado: conhecer o stock por vender da cidade visada, comparar vários projetos do mesmo promotor, mandar verificar o calendário de pagamentos por um advogado israelita independente, e negociar — porque, pela primeira vez em muito tempo, a negociação é realmente possível.

Está a preparar uma compra em Israel a partir do estrangeiro? Encontre em Immobilier.co.il os imóveis à venda e os projetos novos em todas as cidades do país, bem como as nossas agências parceiras habituadas a compradores internacionais.